2015年新疆房地产年中市场走势分析

一是上半年房地产市场的运行状况“1、房地产开发投资增速适度”。据自治区房地产开发统计快报分析,截至2015年6月底,全区完成房地产开发投资335.62亿元,比上年增长8.7%,比上个月下降2.8%。其中,完成住房投资198.12亿元,同比下降0.3%。办公楼竣工投资18.01亿元,同比增长25.3%。商业用房投资99.75亿元,同比增长34.7%。其他投资19.75亿元,同比下降9.1%。6月底,我区各类商品房建筑面积9302.56万平方米,同比增长6.1%。其中,住宅建筑面积5956.62万平方米,同比下降0.4%。

上半年新建面积1060.3万平方米,同比下降19.7%。其中,新建住宅面积667.3万平方米,同比下降29.0%。

商品房竣工面积582.27万平方米,同比增长38.1%。其中,竣工住宅面积393.24万平方米,同比增长31.8%。

(3)今年上半年商品房销售略有回升。今年上半年,我区商品房销售面积634.5万平方米,同比增长3.7%,低于全国0.2个百分点的平均增长率。其中,住宅销售面积543.4万平方米,同比增长6.4%,同比增长3.7个百分点。

商品房销售额达到285.9亿元,同比下降1.5个百分点,环比下降1.1个百分点。其中,住宅销售额达到216.5亿元,同比下降0.4%,环比下降4.7%。

根据销售面积和销售量分析,上半年新疆房地产市场处于稳定和复苏状态。

(4)房价的下跌已经稳定下来。

2015年上半年,自治区商品房平均销售价格为每平方米4505.51元,同比下降235.57元,下降4.97%。与5月份相比,平均每平方米下降了9.66元,即0.002%。其中,住宅销售价格为3985.79元,每平方米房价下降272.04元,下降6.39%;与5月份相比,平均每平方米下降了12.97元,即0.0032%。从同比分析,上半年房价下跌约5%,至6.4%;从环比下降的逐步减少来看,房价已趋于稳定的复苏阶段。今年上半年,自治区房地产开发企业资本金443.4亿元,同比仅增长4.3%。其中,国内贷款42.85亿元,同比增长4.3%。企业自筹资金205.53亿元,同比增长32.8%。其他资金来源(存款和预付款等)。)195.02亿元,同比下降14.4%。贷款增速下降,回收资金大幅下降。发展资金主要由企业筹集。如果这种紧张局面不能改变,今年房地产开发投资的增长率将受到一定影响。

二。“未来市场基本面分析”自2015年2月至3月,在国家和自治区稳定住房消费的一系列组合政策的强力刺激下,新疆房地产市场呈现出企稳回升的趋势。上半年,主要经营指标有增有减,优势与劣势并存。进入下半年后,发展和销售形势仍然不太乐观。

(1)今年上半年投资增长放缓。虽然我区房地产开发投资同比增长8.7%,比全国增长4.1个百分点,但同比下降18.8个百分点,环比下降2.8个百分点,开发投资增速继续逐月下降。

上半年,一些重点城市和地区的房地产开发投资

今年第一季度后,随着中央和自治区救市政策的实施,我区商品房销售从4月份开始逐月回升,1月至6月销售面积同比增长3.7%。然而,这一小幅增长是在去年同期销售面积下降8.2%的基础上实现的。如果说2014年商品房总销售面积为1816万平方米,那么今年上半年商品房总销售面积仅为634.6万平方米。即使后期销售进入缓慢增长的渠道,也很难在今年下半年达到2014年的销售水平。

目前,政府及相关部门出台了一系列优惠政策,如取消购房限制和贷款限制,降低首付比例,降低贷款利率,减少契税和补贴,放宽中小城市(镇)的落户限制。经过一段时间的观察、比较和能量积累,消费者逐渐理性地进入市场。因此,房地产开发企业最重要的是抓住商机,充分发挥自身产品质量的特点,做好价格优惠和售后服务工作,尽一切可能加大销售力度,收回资金,争取今年商品房销售有更好的改善。(3)正视高库存问题

新疆是一个三线、四线城市,地处偏远、人口稀少、经济欠发达地区,特别是一些小城市和一些县市。近年来,大量各类商品房得到了快速发展和积累,其中一些在短期内难以消化,一些地区的分化仍有加剧的趋势。因此,我们应该正视新疆房地产市场存在的矛盾和问题,加快脱销步伐。

截至6月底,新疆空置面积达到1.亿平方米,同比增长49.5%,创历史新高。目前,截至2014年底,空置面积不仅超过总空置面积的307,000平方米,而且竣工面积增速(38.0%)和销售面积增速(3.7%)。如果不加快去工业化的步伐,预计未来空置面积将进一步增加,这势必进一步加剧企业资金短缺的压力。目前,房地产市场的发展背景正在发生深刻变化。总体而言,总供应量相对较大,但也存在逃逸顺序和结构性短缺的问题。一方面,市场上有大量的空置房屋,另一方面,也存在商品房短缺和结构不合理的问题。

经济收入增长决定人口流动,人口流动决定住房开发需求。从市场需求分析来看,当前城市化步伐已经放缓,刚性需求逐渐减弱。然而,由于新疆的大发展、大发展和经济腾飞带来的国民家庭收入的快速增长,对改善住房、优质住房、学习区住房和城市中心住房的需求进一步增加。发展企业应着眼于市场需求变化带来的商机,积极打造满足市民需求的好房子。

此外,据不完全统计,我区商业营业场所、办公楼等建筑面积达到3346万平方米,占总建筑面积的35.5%,总量、结构、比例不太协调。根据目前的市场趋势和响应分析,乌鲁木齐及部分城市商业营业场所和写字楼的投资增速相当快,开发面积和空置面积过大,超过了市场的实际需求能力。目前,市场供过于求,价格竞争激烈,经济效益下降,风险徒然增加。现在,在商业和办公大楼里做好工作真的不容易。

至于各种房屋的不合理结构,我只想提醒大家,有关部门和开发